Έναν νέο χωρικό χάρτη για τη βιομηχανία, την υψηλή τεχνολογία και την εφοδιαστική αλυσίδα διαμορφώνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τη Βιομηχανία και την Εφοδιαστική Αλυσίδα (ΕΧΠ-Β), με την Αττική να βρίσκεται στο επίκεντρο των νέων κατευθύνσεων.
Η προοπτική εγκατάστασης κέντρων δεδομένων στα Σπάτα, η περαιτέρω ενίσχυση της φαρμακοβιομηχανίας στον άξονα Κορωπίου – Παιανίας – Παλλήνης και η ανάδειξη της Ελευσίνας σε στρατηγική πύλη για τη βιομηχανία και τα logistics αποτελούν τρεις από τις πιο χαρακτηριστικές χωρικές επιλογές του νέου σχεδιασμού.
Το ΕΧΠ-Β έχει πλέον λάβει τη μορφή Κοινής Υπουργικής Απόφασης, η οποία υπογράφηκε από τους υπουργούς Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου, και Ανάπτυξης, Τάκη Θεοδωρικάκο.
Κεντρική επιδίωξη του νέου Πλαισίου είναι η μετατόπιση της βιομηχανικής ανάπτυξης προς οργανωμένους υποδοχείς. Σε εθνικό επίπεδο υπολογίζεται ότι έως το 2032 θα απαιτηθούν περίπου 57.000 στρέμματα νέων οργανωμένων υποδοχέων, με στόχο μόλις το ένα τρίτο των νέων μονάδων να εγκαθίσταται εκτός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης, έναντι περίπου 80% στο παρελθόν.
Σπάτα: χώρος για την οικονομία των data centers
Στην Ανατολική Αττική, ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στον Δήμο Σπάτων – Αρτέμιδος, όπου το Χωροταξικό εντοπίζει δύο ήδη οργανωμένες περιοχές: τη Γυαλού – Αγίου Δημητρίου – Πύργου και την Πέτρα Γιαλού – Βούλια – Προκαλήσι.
Πρόκειται για ζώνες στις οποίες σήμερα κυριαρχούν δραστηριότητες του τριτογενούς τομέα. Το νέο ΕΧΠ-Β, ωστόσο, καταγράφει ρητά την προοπτική χωροθέτησης κέντρων δεδομένων, καθώς και άλλων δραστηριοτήτων περιβαλλοντικής Κατηγορίας Β που είναι συμβατές με το μητροπολιτικό περιβάλλον.
Η πρόβλεψη δεν αποτελεί αποκλειστική δέσμευση των συγκεκριμένων εκτάσεων για data centers. Αποτελεί, όμως, σαφή ένδειξη ότι οι συγκεκριμένες περιοχές εντάσσονται στον σχεδιασμό για την ανάπτυξη δραστηριοτήτων υψηλής τεχνολογίας και των υποδομών που απαιτεί η ψηφιακή οικονομία.
Η επιλογή των Σπάτων αποκτά ιδιαίτερη σημασία λόγω της θέσης της περιοχής στο μητροπολιτικό σύστημα της Αθήνας και της γειτνίασης με βασικές υποδομές μεταφορών και τηλεπικοινωνιών.
Παράλληλα, το Επιχειρηματικό Πάρκο Κερατέας διαθέτει εκτάσεις προς αξιοποίηση και καταγράφει αυξημένο ρυθμό υποδοχής νέων επιχειρήσεων. Για τους οργανωμένους υποδοχείς της Ανατολικής Αττικής προβλέπεται ακόμη η διερεύνηση των μελλοντικών αναγκών επέκτασής τους, αλλά και της σκοπιμότητας καθορισμού συμβατών χρήσεων γης στις περιβάλλουσες ζώνες.
Κορωπί – Παιανία – Παλλήνη: ο εθνικός κόμβος της φαρμακοβιομηχανίας
Ακόμη πιο ξεκάθαρη είναι η χωρική κατεύθυνση για τη φαρμακοβιομηχανία.
Η ευρύτερη περιοχή Κορωπίου, Παιανίας και Παλλήνης χαρακτηρίζεται από το νέο Χωροταξικό ως ο σημαντικότερος εθνικός κόμβος του κλάδου.
Η συγκέντρωση των επιχειρήσεων δεν θεωρείται τυχαία. Συνδέεται με την εγγύτητα σε προμηθευτές πρώτων υλών, ερευνητικά ιδρύματα και εξειδικευμένο ανθρώπινο δυναμικό, δηλαδή με παράγοντες που θεωρούνται κρίσιμοι για έναν κλάδο υψηλής έντασης γνώσης.
Το ΕΧΠ-Β προβλέπει ειδική αντιμετώπιση για μονάδες μείζονος σημασίας για την εθνική οικονομία, καθώς και για επενδύσεις στρατηγικής ή κρίσιμης σημασίας.
Στα παραδείγματα περιλαμβάνονται η παραγωγή και έρευνα κρίσιμων φαρμακευτικών υλών και οι τεχνολογίες υγείας. Όπου υπάρχει ήδη ισχυρή βιομηχανική βάση και λειτουργική σύνδεση με το μητροπολιτικό περιβάλλον, ο σχεδιασμός ενθαρρύνει στοχευμένα την επέκταση σε όμορα γήπεδα.
Η κατεύθυνση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για την Ανατολική Αττική, καθώς δεν αντιμετωπίζει τη βιομηχανία μόνο ως υφιστάμενη δραστηριότητα, αλλά ως παραγωγικό οικοσύστημα που πρέπει να διαθέτει χώρο για να επεκταθεί.
Προτεραιότητα η παραμονή της νόμιμης βιομηχανίας
Ευρύτερη είναι η στρατηγική για τη νόμιμα υφιστάμενη βιομηχανία της Ανατολικής Αττικής.
Το νέο Πλαίσιο χαρακτηρίζει στρατηγική προτεραιότητα τη διατήρηση των μονάδων στις σημερινές τους θέσεις, αλλά και τη δυνατότητα εκσυγχρονισμού και επέκτασής τους.
Παράλληλα, ζητεί από τον υποκείμενο πολεοδομικό σχεδιασμό να αντιμετωπίσει χωρικά εμπόδια που δημιουργούνται από παλαιότερα ή μη λειτουργικά καθεστώτα χρήσεων γης.
Στόχος είναι να εξασφαλιστεί διαθέσιμη γη για την εξέλιξη βιομηχανιών στρατηγικής σημασίας, υψηλής τεχνολογίας και καινοτομίας.
Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί ένα κρίσιμο νέο δεδομένο για την αγορά γης στην Ανατολική Αττική: η αξία ενός γηπέδου δεν θα εξαρτάται μόνο από τους σημερινούς όρους δόμησης και τις υφιστάμενες χρήσεις, αλλά ολοένα περισσότερο από το πώς θα εξελιχθεί ο τοπικός χωρικός σχεδιασμός.
Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια: ο κρίσιμος παράγοντας για τη γη
Για επιχειρήσεις και επενδυτές που εξετάζουν την αγορά γης, ο έλεγχος των σημερινών πολεοδομικών δεδομένων δεν αρκεί.
Τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ) αποκτούν καθοριστικό ρόλο, καθώς μπορούν να εισαγάγουν αυστηρότερες ρυθμίσεις. Ειδικά για γήπεδα εκτός σχεδίου, μπορούν να προβλέψουν μεγαλύτερα ελάχιστα όρια αρτιότητας από εκείνα που προκύπτουν από τη γενική νομοθεσία.
Με άλλα λόγια, ένα ακίνητο που σήμερα εμφανίζεται αξιοποιήσιμο με βάση το ισχύον καθεστώς δεν σημαίνει αυτομάτως ότι θα έχει τα ίδια δεδομένα στο μέλλον.
Για τον επενδυτή, επομένως, η εξέταση της γης πρέπει να επεκτείνεται και στον υπό εξέλιξη τοπικό σχεδιασμό, στις προβλεπόμενες χρήσεις και στις πιθανές μελλοντικές μεταβολές των όρων αρτιότητας και δόμησης.
Ιδιαίτεροι κανόνες ισχύουν και στις ζώνες γύρω από οικισμούς. Για πόλεις και οικισμούς πληθυσμού από 2.001 έως 10.000 κατοίκους εφαρμόζεται το ισχύον καθεστώς για ζώνη 700 μέτρων, ενώ για πόλεις άνω των 10.000 κατοίκων η αντίστοιχη ζώνη ανέρχεται στα 1.000 μέτρα.
Ελευσίνα και Θριάσιο: ο νέος κόμβος των logistics
Στη Δυτική Αττική, η στρατηγική αλλάζει κατεύθυνση.
Το βάρος μετατοπίζεται περισσότερο στην εφοδιαστική αλυσίδα, στο Θριάσιο Πεδίο, στον λιμένα της Ελευσίνας και στις οδικές και σιδηροδρομικές συνδέσεις προς τη Βοιωτία.
Η Δυτική Αττική χαρακτηρίζεται από το ΕΧΠ-Β ως το ισχυρότερο τμήμα της παραγωγικής βάσης της μητροπολιτικής περιοχής της Αθήνας σε μεταποίηση και, κυρίως, εφοδιαστική.
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση αυτών των δραστηριοτήτων εντοπίζεται στις ευρύτερες ζώνες Ελευσίνας και Μεγάρων.
Η ενίσχυση του Θριασίου συνδέεται με την αξιοποίηση του εμπορευματικού κέντρου και την ανάπτυξη πρόσθετων οδικών και σιδηροδρομικών διασυνδέσεων.
Κεντρικό στοιχείο του σχεδιασμού είναι ο συνδυασμένος οδικός και σιδηροδρομικός άξονας Ελευσίνα – Θήβα – Υλίκη.
Το ΕΧΠ-Β εκτιμά ότι ο συγκεκριμένος άξονας μπορεί να μεταβάλει τον χωρικό χάρτη της εφοδιαστικής, απορροφώντας σημαντικό μέρος της μεταφορικής ζήτησης και παρακάμπτοντας τον κορεσμένο αστικό ιστό της Αττικής.
Για τον λόγο αυτό αναγνωρίζεται ως άξονας επέκτασης της βιομηχανίας και ως υπερτοπικός κόμβος logistics. Η κατεύθυνση είναι να εντοπιστούν και να θεσμοθετηθούν κατάλληλες εκτάσεις για οργανωμένους υποδοχείς κατά μήκος του άξονα ή στην άμεση ζώνη επιρροής του.
Η Ελευσίνα ως στρατηγική πύλη
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά ο λιμένας της Ελευσίνας.
Η ΚΥΑ τον χαρακτηρίζει ως τον κατεξοχήν βιομηχανικό και εμπορικό λιμένα της Αττικής, επισημαίνοντας τις σημαντικές ανεκμετάλλευτες δυνατότητές του στη διαχείριση χύδην φορτίων και εμπορευματοκιβωτίων.
Το νέο Χωροταξικό προτείνει να αναγνωριστεί ρητά ως στρατηγική πύλη εισόδου εθνικής εμβέλειας.
Η στόχευση είναι διπλή: αφενός να αξιοποιηθεί η υφιστάμενη δυναμικότητα της περιοχής και αφετέρου να αποσυμφορηθούν ο Πειραιάς και το οδικό δίκτυο του Λεκανοπεδίου.
Για να υποστηριχθεί αυτός ο ρόλος, το Πλαίσιο δίνει έμφαση στην άμεση σύνδεση του λιμένα με το εθνικό σιδηροδρομικό δίκτυο και τον σχεδιαζόμενο άξονα Ελευσίνα – Θήβα.
Παράλληλα, η άμεση ενδοχώρα του λιμένα προτείνεται να αποτελέσει ζώνη προτεραιότητας για τη δημιουργία νέων Οργανωμένων Υποδοχέων Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων, αλλά και για την εξυγίανση υφιστάμενων άτυπων βιομηχανικών συγκεντρώσεων.
Τρεις ζώνες, τρεις διαφορετικές αναπτυξιακές ταυτότητες
Ο νέος χωροταξικός σχεδιασμός ουσιαστικά διαμορφώνει τρεις διαφορετικές αναπτυξιακές ταυτότητες για την Αττική.
Στην Ανατολική Αττική, τα Σπάτα αποκτούν προοπτική ως χώρος για data centers και άλλες τεχνολογικές δραστηριότητες, ενώ ο άξονας Κορωπί–Παιανία–Παλλήνη ενισχύεται ως εθνικός πόλος φαρμακοβιομηχανίας και τεχνολογιών υγείας.
Στη Δυτική Αττική, το επίκεντρο μετατοπίζεται στη βιομηχανία, την εφοδιαστική, το Θριάσιο και τις διασυνδέσεις με τη Βοιωτία, με την Ελευσίνα να αποκτά ρόλο στρατηγικής πύλης.
Για την αγορά βιομηχανικής γης συνολικά, το νέο δεδομένο είναι ότι η οργανωμένη ανάπτυξη και ο τοπικός πολεοδομικός σχεδιασμός αποκτούν πολύ μεγαλύτερη βαρύτητα.
Το μήνυμα του νέου ΕΧΠ-Β είναι, επομένως, διπλό: από τη μία πλευρά, η βιομηχανική και logistics ανάπτυξη θα πρέπει σταδιακά να μεταφερθεί σε οργανωμένους υποδοχείς. Από την άλλη, συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής αποκτούν σαφή εξειδίκευση, ανάλογα με τα συγκριτικά τους πλεονεκτήματα.
Στην Ανατολική Αττική, το στοίχημα είναι η σύνδεση της γης με την υψηλή τεχνολογία, τη φαρμακοβιομηχανία και την καινοτομία. Στη Δυτική Αττική, είναι η μετατροπή της υφιστάμενης βιομηχανικής και λιμενικής βάσης σε οργανωμένο δίκτυο παραγωγής και logistics εθνικής εμβέλειας.
Και στις δύο περιπτώσεις, το κρίσιμο ερώτημα για τις επόμενες επενδύσεις δεν θα είναι μόνο «πού υπάρχει διαθέσιμη γη», αλλά κυρίως «πού επιτρέπει ο νέος χωρικός σχεδιασμός να αναπτυχθεί η επόμενη γενιά επιχειρηματικών δραστηριοτήτων».
